Notre approche
Comment la base devient structure.
Chaque acquisition répond d’abord à une question : pourquoi cette base existe-t-elle ? Avec une réponse crédible, le cas de rendement est structurel - non spéculatif.
Discuter d’un mandatPourquoi cette base existe-t-elle ?
La réponse est presque toujours une condition spécifique et résoluble : pression d’échéance, stress de capital stack, sponsor en transition, vacance, usage obsolète, besoin de recapitalisation, désalignement de partenaires ou cession institutionnelle non stratégique.
Sans réponse crédible, l’underwriting est incomplet. Avec elle, le cas de rendement est structurel.
Le modèle d’actif
Leviers de valeur
Mark-to-market des loyers
Lease-up
Remix de locataires
Reset de capital stack
Conversion d’usage
Enhancement de zoning
Upgrade d’amenities
Élévation de marque
Structure de capital
Hors concurrence de marché ouvert
Foundation New York atteint les actifs par des mécanismes entièrement hors processus commercialisés.
- Acquisition d’equity directe à base distordue
- Preferred equity et mezzanine
- Acquisition de dette
- Achat d’intérêt LP
- Recapitalisation apportant du capital frais en échange de droits de contrôle
- Joint-ventures avec des propriétaires manquant de capital ou de capacité d’exécution
Zoning
Quatre mécanismes de capture
Sur le zoning, la valeur est capturée avec une capacité forgée par la profondeur de processus - y compris le chemin complet de la Landmarks Preservation Commission à 250 Fifth Avenue.
- 01Conformité et incentives de conversion bureau-résidentiel
- 02Droits aériens acquis et transférés
- 03Permis spéciaux et variances
- 04Navigation landmark et préservation historique
Où nous déployons
Six voies institutionnelles
Chaque voie est définie par une condition de base spécifique - non par des catégories marketing d’actifs.
- 01
Multifamilial institutionnel
Dans des corridors de Manhattan contraints en offre.
- 02
Conversion
Candidats bureau-résidentiel et mixed-use où la base reflète l’impairment bureau plutôt que le potentiel résidentiel.
- 03
Sciences
Candidats life sciences où les loyers de laboratoires, multiples des loyers de bureaux atteignables, produisent des rendements que le bureau pur ne peut approcher.
- 04
Transitionnel
Bureau prime transitionnel dans de forts sous-marchés où la sous-performance locative ou le stress de structure de capital a créé une base qui lit mal la demande long terme.
- 05
Mixed-use
Actifs trophy dont l’emplacement et l’identité institutionnelle portent une prime permanente - pris hors marché lorsqu’une circonstance spécifique ouvre une porte.
- 06
Structure de capital
Entrées via acquisition de dette, preferred equity, achat d’intérêt LP et recapitalisation.
La stratégie BRRRR
Faire compounder le même equity
Acquérir à une base disloquée, exécuter le business plan requis, stabiliser, refinancer contre la valeur institutionnelle - récupérant le capital d’acquisition et l’investissement de repositionnement - puis redéployer. Le même equity travaille sur plusieurs actifs à la fois. C’est le mécanisme de compounding.
- BBuyBase disloquée
- RRenovateConversion · reposition
- RRe-letLease · remix
- RRefinanceValeur institutionnelle
- RRecycleRedéployer l’equity
Standards de plateforme
Cinq exigences institutionnelles
Chaque transaction satisfait le standard du capital le plus exigeant au monde.
- 01
Une réponse spécifique et crédible à pourquoi la base existe.
- 02
Underwriting conservateur avec vraie sensibilité de scénarios.
- 03
Une structure de capital définie - droits de gouvernance, waterfall de distribution et protection downside convenus avant toute participation de co-investisseur.
- 04
Plusieurs chemins de création de valeur, dont au moins une alternative documentée.
- 05
Reporting et transparence institutionnels complets.
