Nuestro enfoque
Cómo la base se convierte en estructura.
Cada adquisición responde a una pregunta antes que a otra: ¿por qué existe esta base? Con una respuesta creíble, el caso de retorno es estructural, no especulativo.
Discutir un mandato¿Por qué existe esta base?
La respuesta es casi siempre una condición específica y resoluble: presión de madurez, tensión en la pila de capital, un patrocinador en transición, freno a las vacantes, un uso obsoleto, una necesidad de recapitalización, desalineación de los socios o una disposición institucional no central.
Sin una respuesta creíble, la evaluación está incompleta. Con ello, el caso de retorno es estructural.
El modelo de activos
Caminos hacia el valor
Alquiler a precio de mercado
arrendamiento
remezcla de inquilinos
Restablecimiento de la pila de capital
Usar conversión
Mejora de la zonificación
Mejora de servicios
Elevación de marca
Estructura de capital
Competencia exterior en el mercado abierto
Foundation New York llega a los activos a través de mecanismos que se encuentran completamente fuera de los procesos de comercialización.
- Adquisición directa de capital en situaciones difíciles
- Capital preferente y mezzanine
- Adquisición de deuda
- Compra de un interés LP
- Recapitalización por capital fresco a cambio de derechos de control
- Formación de empresas conjuntas con propietarios que carecen de capital o capacidad de ejecución.
Zonificación
Cuatro mecanismos de captura
En cuanto a la zonificación, el valor se captura con la capacidad forjada a través de la profundidad del proceso, incluido el recorrido completo de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos en 250 Fifth Avenue.
- 01Cumplimiento de la conversión de oficina a residencial y captura de incentivos
- 02Derechos aéreos adquiridos y transferidos
- 03Permisos especiales y variaciones.
- 04Navegación por monumentos y preservación histórica.
donde implementamos
Seis carriles institucionales
Cada carril está definido por una condición básica específica, no por categorías de marketing de activos.
- 01
Multifamiliar institucional
En los corredores de Manhattan con oferta limitada.
- 02
Conversión
Candidatos de oficina a residencial y de uso mixto donde la base refleja el deterioro de la oficina en lugar del potencial residencial.
- 03
Ciencias
Los candidatos a la conversión en ciencias biológicas donde los alquileres de laboratorio son múltiplos de los alquileres de oficinas alcanzables producen retornos que la oficina directa no puede alcanzar.
- 04
Transicional
Oficina privilegiada en submercados fuertes donde el bajo rendimiento del arrendamiento o el estrés en la estructura de capital han creado una base que malinterpreta la demanda a largo plazo de la ubicación.
- 05
Uso mixto
Activos trofeo cuya ubicación e identidad institucional conllevan una prima permanente: se retiran del mercado cuando una circunstancia específica abre una puerta que ningún proceso comercializado abriría.
- 06
Estructura de capital
Entradas mediante adquisición de deuda, acciones preferentes, compra de intereses de LP y recapitalización.
La estrategia BRRRR
Componiendo el mismo capital
Adquirir sobre una base dislocada, ejecutar el plan de negocios que requiere el activo, estabilizarlo, refinanciarlo contra el valor institucional (recuperando el capital de adquisición y reposicionando la inversión) y luego redesplegar. El mismo capital funciona en varios activos a la vez. Ése es el mecanismo de capitalización.
- BComprarBase dislocada
- RRenovarConversión · reposición
- RRealquilarArrendamiento · remezcla de inquilino
- RRefinanciarValor institucional
- RReciclarRedistribuir capital
Estándares de plataforma
Cinco requisitos institucionales
Cada transacción satisface el estándar del capital más exigente del mundo.
- 01
Una respuesta específica y creíble a por qué existe la base.
- 02
Suscripción conservadora con sensibilidad al escenario real.
- 03
Una estructura de capital definida: derechos de gobernanza, cascada de distribución y protección contra caídas acordada antes de que participe cualquier coinversor.
- 04
Múltiples vías de creación de valor, incluida al menos una alternativa documentada al plan primario.
- 05
Informes institucionales completos y transparencia.
