Наш підхід
Як основа стає структурою.
Кожне придбання перш за все відповідає на одне запитання: чому існує ця основа? З достовірною відповіддю випадок повернення є структурним, а не спекулятивним.
Обговоріть мандатЧому ця основа існує?
Відповіддю майже завжди є конкретна умова, яку можна розв’язати: тиск зрілості, напруга в капіталі, спонсор у перехідному періоді, тягар вакансії, застаріле використання, потреба в рекапіталізації, неузгодженість партнерів або непрофільна інституційна структура.
Без достовірної відповіді андеррайтинг є неповним. З ним зворотний відмінок є структурним.
Модель активів
Шляхи до цінності
Оренда за ринковою ціною
Здача в оренду
Ремікс орендаря
Скидання капітального стека
Використовуйте конвертацію
Покращення зонування
Оновлення зручностей
Піднесення бренду
Структура капіталу
Поза конкуренцією відкритого ринку
Foundation New York отримує доступ до активів через механізми, які знаходяться поза межами ринкових процесів.
- Пряме придбання акцій у проблемній ситуації
- Бажаний капітал і мезонін
- Придбання боргу
- Придбання інтересу до LP
- Рекапіталізація для отримання свіжого капіталу в обмін на права контролю
- Створення спільного підприємства з власниками, які не мають капіталу або можливостей виконання
Зонування
Чотири механізми захоплення
Під час зонування цінність фіксується за допомогою можливостей, створених через глибину процесу, включаючи повний шлях Комісії зі збереження пам’яток на 250 Fifth Avenue.
- 01Відповідність вимогам щодо перетворення офісу на житло та отримання стимулів
- 02Придбано та передано повітряні права
- 03Спеціальні дозволи та відхилення
- 04Навігація по пам'ятках та пам'ятникам історії
Де ми розгортаємося
Шість інституційних смуг
Кожна смуга визначається конкретною базовою умовою, а не категоріями маркетингу активів.
- 01
Інституційна багатосімейка
У манхеттенських коридорах з обмеженою пропозицією.
- 02
Перетворення
Кандидати на офісні та житлові приміщення та змішане використання, де основа відображає погіршення офісу, а не житловий потенціал.
- 03
наук
Кандидати в галузі наук про життя, де орендна плата за лабораторію, кратну досяжній орендній платі за офіс, приносить прибуток просто офісу, не можуть підійти.
- 04
Перехідний
Перший офіс на сильних субринках, де низька ефективність оренди або стресова структура капіталу створили основу, яка неправильно сприймає довгостроковий попит на місце розташування.
- 05
Багатофункціональний
Трофейні активи, чиє місцезнаходження та інституційна ідентичність мають постійну перевагу - вилучаються з ринку, коли конкретні обставини відкривають двері, яких не зробив би жоден ринковий процес.
- 06
Капітальна структура
Входи шляхом придбання боргових зобов’язань, привілейованого капіталу, купівлі LP-відсотків та рекапіталізації.
Стратегія БРРРР
Створення того самого капіталу
Придбайте на дислокованій основі, виконайте бізнес-план, який потребує актив, стабілізуйте, рефінансуйте відповідно до інституційної вартості - відновлюючи придбаний капітал і змінюючи інвестиції - потім перерозподіліть. Один і той самий капітал діє на кілька активів одночасно. Це механізм компаундування.
- BкупитиВивихнутий базис
- RРемонтуватиКонверсія · репозиція
- RПерезвільнитиОренда · орендар ремікс
- RРефінансуватиІнституційна цінність
- RПереробитиПерерозподілити власний капітал
Стандарти платформи
П'ять інституційних вимог
Кожна транзакція відповідає стандартам найвибагливішого капіталу в світі.
- 01
Конкретна, достовірна відповідь на те, чому існує основа.
- 02
Консервативний андеррайтинг із реальним сценарієм чутливості.
- 03
Визначена структура капіталу - права управління, каскад розподілу та захист від недоліків, погоджені до участі будь-якого співінвестора.
- 04
Кілька шляхів створення цінності, включаючи принаймні одну задокументовану альтернативу основного плану.
- 05
Повна інституційна звітність і прозорість.
