Транскордонний капітал і далі шукає нерухомість і операційний бізнес у Нью-Йорку, однак оновлення двосторонньої податкової угоди змінює вартість утримання таких активів. Для інвесторів, які працюють із Нью-Йорком через двосторонні податкові договори, зміни стосуються ставок утримання, правил джерела доходу та документів, потрібних для зниженої ставки. Нижче, без зайвого жаргону, розібрано, що це означає на практиці: які суми й які строки.
Іноземні фізичні особи та компанії часто вважають, що договір «заморожує» ставки назавжди. Протоколи переглядають визначення резидентства, постійного представництва та приросту капіталу. Коли такі зміни набирають чинності, сімейний офіс у Лондоні чи фонд у Сінгапурі, що володіє вежею в Мідтауні, може раптом зіткнутися з вищим податком у США, якщо не перебудує структуру або не подасть нові форми. Розуміння оновлення починається з грошей, які залишають Сполучені Штати.
Ставки утримання з нью-йоркської оренди та дивідендів після протоколу
Більшість старих угод обмежували утримання США з оренди нерухомості 30 відсотками, якщо іноземний власник не обрав оподаткування на чистій основі. Новий протокол знижує базову ставку для певних країн-партнерів до 15 відсотків, якщо власник надає чинну форму W-8BEN-E і підтверджує статус бенефіціарного власника. Дивіденди від американського REIT, що тримає нью-йоркську нерухомість, для кваліфікованих резидентів країни-партнера падають з 30 до 10 відсотків. Нижчі ставки вивільняють кошти, які раніше «сиділи» в IRS до успішного повернення.
Інвесторам усе одно потрібно довести, що особа, яка претендує на ставку, є справжнім бенефіціарним власником, а не «провідником». Банки та трансфер-агенти вимагають оновленого формулювання угоди, перш ніж зменшити утримання. Без оновлених документів і далі застосовують старі 30 відсотків, навіть після набрання протоколом чинності. Для транскордонних покупців офісної чи multifamily-нерухомості на Мангеттені різниця може сягати сотень тисяч доларів на рік.
Тести резидентства: яка країна оподатковує першою
Особа з подвійним резидентством, яка зимує у Флориді, а літо проводить у Лондоні, раніше покладалася на простий підрахунок днів. Протокол додає тест «центру життєвих інтересів»: сім’я, соціальні та економічні зв’язки. Той, хто тримає квартиру на Парк-авеню, нью-йоркські водійські права та місцеві банківські відносини, може вважатися резидентом США для цілей угоди, навіть якщо основний паспорт іншої країни. Такий зсув здатен перетворити звільнення від податку на приріст капіталу на повне оподаткування продажу складу в Брукліні.
Корпоративне резидентство визначається місцем ефективного управління. Засідання ради директорів у відеоформаті з Нью-Йорка можуть «перетягнути» іноземну холдингову компанію в статус резидента США, якщо стратегічні рішення ухвалюють саме тут. Коли резидентство за угодою зафіксовано, інша країна має надати кредит на іноземний податок або звільнення. Хто хоче глибший контекст про потоки капіталу у великі нью-йоркські проєкти, може переглянути матеріал Чому Hudson Yards притягує інституційний капітал: там видно, як інституції вже закладають ризики резидентства в ціну.
Постійне представництво для іноземних власників із місцевою активністю
Володіння однією орендною будівлею рідко створювало постійне представництво за старими формулюваннями. Оновлення розширює визначення: фіксоване місце бізнесу, де залежний агент регулярно укладає договори. Найм нью-йоркського керуючого, який веде переговори щодо оренди вище певного порогу, тепер може створити оподатковувану присутність. Тоді чистий орендний дохід оподатковують за прогресивними корпоративними ставками, а не плоскою ставкою утримання.
Будівельні проєкти довше ніж дванадцять місяців також запускають постійне представництво. Іноземні девелопери, які перетворюють офіси Мідтауну на житло, мають ретельно рахувати календарні дні. Розширені правила перетинаються з нещодавніми змінами міського землекористування; див. Зонінгова реформа Нью-Йорка відкриває шлях до швидшої конверсії офісів у житло, щоб зрозуміти, як швидші дозволи можуть скоротити або подовжити «будівельний годинник», важливий для угоди.
Приріст капіталу та визначення інтересу в нерухомості
Податкове право США вже вважає прибуток від продажу американського інтересу в нерухомості доходом з джерела в США. Протокол підтверджує: акції компанії, активи якої більш ніж на 50 відсотків складаються з нью-йоркської нерухомості, теж є таким інтересом. Іноземні продавці не можуть уникнути податку США, продаючи частки замість самої будівлі. Угода й далі дозволяє країні джерела оподатковувати приріст, а країна резидентства має надати полегшення.
Суперечки щодо оцінки виникають, коли компанія тримає і нерухомість, і операційний бізнес. Оцінювачі мають розподілити вартість між цими категоріями. Відкриті дані досліджень HUD User дають ряди вакантності та оренди, які допомагають обґрунтувати такий розподіл. Точні цифри роблять аналіз постійного представництва чистішим і зменшують ризик аудиту.
Податок на спадщину та дарування для нерезидентів
Протокол не переписує американський estate tax, але уточнює правила місцезнаходження (situs) для часток у партнерствах, що володіють нью-йоркською нерухомістю. Нерезидент, який мав 20 відсотків у Delaware LLC із лофтом у Сохо, може тепер мати цю частку як майно з місцезнаходженням у США, що підпадає під estate tax. Стаття угоди про податок на спадщину дозволяє кредит за податок, сплачений в іншій країні, але лише якщо іноземний estate tax накладено на те саме майно.
Сімейні офіси, які купують мангеттенські активи поза ринком, регулярно моделюють цей ризик; аналіз є в матеріалі Як family offices оцінюють off-market можливості в Манхеттені. Страхування життя або правильно структурована іноземна холдингова компанія все ще можуть прибрати американський estate tax, якщо структура відповідає новим тестам резидентства, описаним вище.
Зв’язок із вартістю фінансування та політикою ФРС
Відсотки, сплачені іноземному кредитору, можуть підпадати під знижене утримання за угодою. Протокол посилює обмеження пільг (limitation on benefits): нижчу ставку можуть вимагати лише кредитори з суттєвою діловою активністю в країні угоди. Чисті «провідникові» фінансові структури втрачають пільгу. Оскільки вартість боргу формує ціну угоди, будь-яка зміна утримання відбивається на рівнях ставок на нью-йоркські активи.
Грошово-кредитна політика задає базову ставку, яку закладають кредитори. Нещодавні кроки Федерального резервного банку Нью-Йорка змінили маржі за кредитами з плаваючою ставкою; ці зрушення розглянуто в Зміни політики ФРС і їхній вплив на фінансування нерухомості в Нью-Йорку. Коли угода водночас знижує або підвищує податок на відсотки, сукупний ефект може змінити чисту дохідність більш ніж на 50 базисних пунктів.
Кроки комплаєнсу та перетин із правилами AML
Щоб скористатися пільгами угоди, потрібні коректний ідентифікаційний номер платника податків і чинний сертифікат утримання. Банки звіряють ці форми з даними про бенефіціарних власників, яких вимагає законодавство про боротьбу з відмиванням коштів. Застарілий W-8, що посилається на стару статтю угоди, відхилять. Транскордонні покупці нью-йоркської нерухомості мають узгоджувати податкових і комплаєнс-радників; перетин правил стисло викладено в Що нові правила AML означають для покупців нерухомості в Нью-Йорку.
Міські органи також збирають дані про іноземну власність. Місто Нью-Йорк публікує відкриті портали з податками на передачу та реєстрами майна. Інвестори з прозорими ланцюгами власності швидше проходять і міські, і федеральні перевірки. Глобальний економічний контекст такої прозорості є в актуальних публікаціях МВФ про управління потоками капіталу.
Більше практичних матеріалів, у архіві архів порад інвесторам або в Блог. Типові питання про подання документів і резидентство зібрані в FAQ.
Оновлення двосторонньої податкової угоди не переписує всі правила, але змінює їх достатньо, щоб моделі грошових потоків дворічної давнини вже застаріли. Транскордонні інвестори в Нью-Йорку, які оновлять документи, переперевірять резидентство й знову оцінять ризик постійного представництва, збережуть більшу частку доходу від своїх активів. Ті, хто чекатиме листа від аудиту, сплатять і податок, і штраф.
Пов’язані матеріали Foundation: Досвід, Foundation Israel та How to Negotiate Off-Market Manhattan Real Estate Terms.
Безчасова цінність. Вічна спадщина.
