הון חוצה גבולות ממשיך לחפש נכסי נדל״ן ועסקים פעילים בניו יורק, אך עדכון אחרון באמנת המס הבילטרלית משנה את עלות ההחזקה. עבור משקיעים בניו יורק שפועלים תחת אמנת מס בילטרלית, השינויים נוגעים לשיעורי ניכוי במקור, לכללי מקור ההכנסה ולמסמכים הנדרשים כדי ליהנות משיעור מופחת. המאמר מפרק את המשמעות המעשית בלי ז׳רגון, כדי שכל קורא בוגר יוכל לעקוב אחרי הכסף והמועדים.
יחידים וגופים זרים נוטים להניח שאמנה מקפיאה שיעורים לנצח. פרוטוקולים מעדכנים הגדרות של תושבות, מוסד קבע ורווחי הון. כשהעדכונים נכנסים לתוקף, משרד משפחתי מלונדון או קרן מסינגפור שמחזיקים מגדל במידטאון עלולים למצוא את עצמם מול מס אמריקאי גבוה יותר, אלא אם יבצעו ארגון מחדש או יגישו טפסים חדשים. ההבנה מתחילה בכסף שיוצא מארצות הברית.
שיעורי ניכוי במקור על שכירות ודיבידנדים בניו יורק אחרי הפרוטוקול
ברוב האמנות הישנות הוגבל ניכוי המס האמריקאי על שכירות מנדל״ן ל־30 אחוז, אלא אם הבעלים הזר בחר מיסוי על בסיס נטו. הפרוטוקול החדש מוריד את שיעור ברירת המחדל למדינות אמנה מסוימות ל־15 אחוז, בתנאי שהבעלים מגיש טופס W-8BEN-E תקף ומוכיח בעלות מועילה. חלוקות דיבידנד מקרן ריט אמריקאית שמחזיקה נכסים בניו יורק יורדות מ־30 אחוז ל־10 אחוז לתושבים מוסמכים של מדינת השותפה. השיעורים הנמוכים משחררים מזומנים שקודם נשארו אצל רשות המס עד שתביעת החזר הצליחה.
עדיין חובה לוודא שהישות שתובעת את השיעור היא הבעלים המועיל האמיתי ולא צינור. בנקים וסוכני העברה דורשים את ניסוח האמנה המעודכן לפני שהם מפחיתים את הסכום המנוכה. אי עדכון מסמכים משאיר את 30 האחוז הישנים בתוקף גם אחרי כניסת הפרוטוקול. לרוכשים חוצי גבולות של משרדים או דיור רב־משפחתי במנהטן, ההפרש יכול להגיע למאות אלפי דולרים בשנה.
מבחני תושבות שקובעים איזו מדינה ממסה קודם
יחיד בעל תושבות כפולה שחורף בפלורידה ומבלה קיץ בלונדון הסתמך בעבר על שובר תיקו פשוט של ספירת ימים. הפרוטוקול מוסיף מבחן מרכז האינטרסים החיוניים, שבודק קשרים משפחתיים, חברתיים וכלכליים. מי שמחזיק דירה בפארק אווניו, רישיון נהיגה בניו יורק וקשרי בנקאות מקומיים עלול להיחשב תושב ארה״ב לצורכי האמנה, גם אם הדרכון הראשי הוא של מדינת המוצא. המעבר הזה יכול להפוך פטור מרווח הון למיסוי אמריקאי מלא על מכירת מחסן בברוקלין.
תושבות תאגידית נקבעת לפי מקום הניהול האפקטיבי. ישיבות דירקטוריון בוידאו מניו יורק עלולות לדחוף חברת החזקות זרה למעמד תושבות אמריקאית אם ההחלטות האסטרטגיות מתקבלות כאן. ברגע שהתושבות נקבעת לפי האמנה, המדינה האחרת חייבת להעניק זיכוי מס זר או פטור. מי שמחפש רקע מעמיק יותר על זרימות הון לפרויקטים גדולים בניו יורק יכול לעיין במדוע הדסון יארדס הופכת למגנט להון מוסדי, להקשר על האופן שבו הון מוסדי כבר מתמחר סיכוני תושבות כאלה.
כללי מוסד קבע לבעלים זרים עם פעילות מקומית
החזקת בניין להשכרה בודד כמעט לא יצרה מוסד קבע לפי הנוסח הישן. העדכון מרחיב את ההגדרה וכולל מקום עסקים קבוע שבו סוכן תלוי נוהג לסגור חוזים. העסקת מנהל נכסים בניו יורק שנושא ונותן על חוזי שכירות מעל סף כספי מסוים עלולה כעת ליצור נוכחות חייבת במס. כשנוכחות כזו קיימת, הכנסת השכירות נטו ממוסה בשיעורי מס חברות מדורגים ולא בניכוי שטוח במקור.
גם פרויקטי בנייה שנמשכים יותר משנים־עשר חודשים מפעילים מוסד קבע. יזמים זרים שממירים משרדים במידטאון למגורים חייבים לעקוב בקפידה אחרי ימי לוח השנה. הכללים המורחבים נפגשים עם שינויי ייעוד עירוניים אחרונים; ראו רפורמת הייעוד בניו יורק פותחת דלת להמרה מהירה יותר ממשרדים למגורים כדי להבין איך היתרים מהירים יכולים לקצר או להאריך את שעון הבנייה שחשוב לצורכי האמנה.
רווחי הון והגדרות אינטרס בנדל״ן
דיני המס האמריקאיים כבר מתייחסים לרווח ממכירת אינטרס בנדל״ן אמריקאי כהכנסה ממקור מקומי. הפרוטוקול מאשר שמניות בחברה שיותר מ־50 אחוז מנכסיה הם נדל״ן בניו יורק נחשבות לאינטרס כזה. מוכרים זרים אינם יכולים אפוא לחמוק ממס אמריקאי באמצעות מכירת מניות במקום המבנה עצמו. האמנה עדיין מאפשרת למדינת המקור למסות את הרווח, ומדינת התושבות חייבת להעניק הקלה.
מחלוקות שווי עולות כשהחברה מחזיקה גם נדל״ן וגם עסקים תפעוליים. שמאים חייבים להקצות ערך בין שתי הקטגוריות. מחקר ציבורי מ־מחקר HUD User מספק סדרות של שיעורי פנויות ושכירות שתומכות בהקצאות האלה. מספרים מדויקים משאירים את ניתוח מוסד הקבע נקי ומפחיתים חשיפה לביקורת.
שכבות מס עיזבון ומתנות לבעלים שאינם תושבים
הפרוטוקול אינו משכתב את מס העיזבון האמריקאי, אך הוא מבהיר כללי מיקום לאינטרסים בשותפויות שמחזיקות נכסים בניו יורק. מנוח שאינו תושב ומחזיק 20 אחוז בחברת אחריות מוגבלת מדלוור שבבעלותה לופט בסוהו עלול כעת לראות באינטרס זה נכס במיקום אמריקאי החייב במס עיזבון. סעיף מס העיזבון באמנה מאפשר זיכוי על מס ששולם במדינה האחרת, אך רק אם מס העיזבון הזר מוטל על אותו נכס.
משרדים משפחתיים שרוכשים נכסים מחוץ לשוק במנהטן ממדלים את הסיכון הזה באופן שגרתי; הניתוח מופיע בכיצד family offices מעריכים הזדמנויות מחוץ לשוק במנהטן. ביטוח חיים או חברת החזקות זרה במבנה נכון עדיין יכולים להסיר את מס העיזבון האמריקאי, בתנאי שהמבנה מכבד את מבחני התושבות החדשים שתוארו קודם.
השפעה על עלויות מימון ומדיניות הפדרל ריזרב
ריבית שמשולמת למלווה זר עשויה לזכות בניכוי מופחת לפי האמנה. הפרוטוקול מחמיר את סעיף הגבלת ההטבות, כך שרק מלווים עם פעילות עסקית מהותית במדינת האמנה יכולים לתבוע את השיעור הנמוך. כלי מימון שהם צינור טהור מאבדים את ההטבה. מכיוון שעלות החוב מעצבת את תמחור הרכישה, כל שינוי בניכוי במקור זורם לרמות ההצעות על נכסים בניו יורק.
המדיניות המוניטרית קובעת את שיעור הריבית הבסיסי שהמלווים גובים. מהלכים אחרונים של בנק הפדרל ריזרב של ניו יורק שינו מרווחים בהלוואות בריבית משתנה; השינויים האלה נבחנים בשינויי מדיניות הפדרל ריזרב והשפעתם על מימון נכסים בניו יורק. כשהאמנה במקביל מורידה או מעלה את המס על הריבית, האפקט המשולב יכול לשנות את התשואה החופשית ביותר מ־50 נקודות בסיס.
צעדי ציות והצטלבויות עם מניעת הלבנת הון
תביעת הטבות אמנה דורשת מספר זיהוי מס נכון ותעודת ניכוי תקפה. בנקים מצליבים כיום את הטפסים האלה מול נתוני בעלות מועילה שנדרשים בחוקי מניעת הלבנת הון. טופס W-8 מיושן שעדיין מצטט את סעיף האמנה הישן יידחה. רוכשים חוצי גבולות של נדל״ן בניו יורק חייבים לתאם בין יועצי מס ליועצי ציות; הכללים החופפים מסוכמים במה משמעות כללי מניעת הלבנת ההון החדשים לרוכשי נדל״ן בניו יורק.
גם סוכנויות עירוניות אוספות נתונים על בעלות זרה. עיריית ניו יורק מפרסמת פורטלי נתונים פתוחים שכוללים מס העברה ורישומי נכסים. משקיעים ששומרים על שרשראות בעלות שקופות מגלים שביקורות עירוניות ופדרליות מתקדמות מהר יותר. הקשר כלכלי גלובלי לשקיפות כזו מופיע בפרסומים האחרונים של קרן המטבע הבינלאומית על ניהול זרימות הון.
קוראים שמחפשים חומר מעשי נוסף יכולים לעיין בארכיון המלא של ארכיון טיפים למשקיעים או בבלוג של Foundation. שאלות נפוצות על דיווחים ותושבות נענות בשאלות נפוצות של האתר.
עדכון אמנת המס הבילטרלית אינו משכתב כל כלל, אך הוא משכתב מספיק מהם כדי שמודלי תזרים מזומנים שנבנו לפני שנתיים יהיו מיושנים. משקיעי ניו יורק חוצי גבולות שמעדכנים מסמכים, בודקים מחדש תושבות ובודקים מחדש חשיפה למוסד קבע ישמרו יותר מההכנסה שנכסיהם בניו יורק מייצרים. מי שמחכה למכתב ביקורת ישלם גם את המס וגם את הקנס.
קריאה נוספת מ־Foundation: עבר ביצועים, Foundation Israel, וHow to Negotiate Off-Market Manhattan Real Estate Terms.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
