BRRRR הוא ראשי תיבות של Buy, Rehab, Rent, Refinance ו-Repeat. למשקיע BRRRR מתחיל בניו יורק הרצף נשמע מסודר על הנייר, אבל העיר מוסיפה שכבות של עלויות, רגולציה ותחרות שיכולות לעצור מתחיל עוד לפני שהמימון מחדש הראשון נסגר.
המדריך הזה עובר על מה שבאמת משתנה כשמנסים את המודל בתוך חמשת הרובעים. תמצאו כאן ספי כניסה קונקרטיים, נקודות חיכוך מקומיות והרגלים שמונעים מהון חדש להיעלם בחשבונות שיפוץ בלתי צפויים או בחודשים ריקים אחרי סיום העבודות.
למה המעגל המלא מרגיש כבד יותר בחמשת הרובעים
מחוץ לניו יורק בניין רב-משפחתי קטן יכול להיסגר תוך שלושים יום, לעבור שיפוץ בשישים ולהגיע למימון מחדש בתשעים. כאן אותו מסלול נמתח בקביעות מעבר לשנה. בעלי נכסים מתמודדים עם כללי ייצוב שכר דירה שמגבילים הכנסה עתידית, בעוד קבלנים מתחרים על אותן צוותים מוגבלים שמשרתים גם פליפים יוקרתיים. העיכובים האלה מעלים עלויות החזקה ומכווצים את ההון העצמי שקיוויתם למשוך במימון מחדש.
ההיצע נשאר הדוק כמעט בכל מקום. קריאה באיך מחסור בהיצע בניו יורק יוצר בפועל הזדמנות השקעה מסבירה למה המחסור יכול לתגמל הון סבלני, אך אותו מחסור גם אומר שכמעט לא מוצאים מציאה בלי תחרות קשה מקונים במזומן שכבר מכירים את דיני השוכרים המקומיים.
תנודות בריבית פוגעות חזק יותר. כשהבנק הפדרלי של ארה״ב משנה מדיניות, מחירי הרכישה וריביות המימון מחדש בניו יורק מגיבים תוך שבועות, לא חודשים. מתחיל שמתעלם מהרגישות הזו עלול לנעול הלוואה שהתשלומים שלה מוחקים את כרית תזרים המזומנים שהמודל BRRRR תלוי בה.
רזרבות מזומנים ששורדות שיפוץ בניו יורק
רוב מחשבוני BRRRR ברשת מניחים עשרים אחוז הון עצמי וקונטינג׳נסי של עשרה אחוז. בניו יורק המספרים האלה אופטימיים. מחירי רכישה בכיסים עובדים ברובעים החיצוניים עדיין דורשים סכומי מזומן גדולים יותר בערכים מוחלטים, וחריגות שיפוץ של שלושים אחוז נפוצות ברגע שמופיעים אסבסט, צבע עופרת או מערכות חשמל מיושנות.
מפעילים מנוסים שומרים שישה חודשים של עלויות החזקה מלאות נזילות גם אחרי המימון מחדש. הכרית הזו מכסה משרות ריקות בזמן ייצוב שכר הדירה, הפרות בלתי צפויות של מחלקת הבנייה והפער בין הביקורת הסופית לבין מועד השמאות של הבנק. בלי זה, חודש איטי אחד יכול לכפות מכירת מצוקה ולמחוק את ההון העצמי שזה עתה נוצר.
עקבו אחרי כל דולר מול הצעות מחיר בפועל ולא מול ממוצעים ברשת. מטבח שעולה שנים-עשר אלף בשוק אחר יכול להכפיל את עצמו ברגע שנכנסים כללי עבודה מאוגדת או דמי הובלת חומרים. בנו את התקציב מהצעות קבלן חתומות, ואז הוסיפו שורת קונטינג׳נסי אמיתית שלעולם לא נוגעים בה לשדרוגים.
היתרים, הגנות שוכרים ומציאות לוחות הזמנים
כל שדרוג מערכת משמעותי דורש היתרים מעיריית ניו יורק. זמני הטיפול משתנים לפי רובע ולפי האם הבניין בייצוב שכר דירה. התעלמות מהשלב הזה מזמינה צווי הפסקת עבודה שמקפיאים את הצוות ומוסיפים קנסות יומיים.
אם בנכס כבר יש שוכרים, אי אפשר פשוט לפנות את היחידות. כללי העברה, חישובי שכר דירה מועדף וסטנדרטים של פינוי מסיבה מוצדקת מגבילים עד כמה אפשר לשפר או להשכיר מחדש באגרסיביות. משקיע BRRRR מתחיל בניו יורק שקונה בניין מאוכלס בלי ייעוץ משפטי מגלה לעיתים קרובות שערך אחרי שיפוץ שהונח בפרופורמה אינו בר-השגה במשך שנים.
גם בניינים ריקים דורשים עדכון תעודת אכלוס אחרי עבודה מהותית. תזמנו את הביקורת הסופית מוקדם; עומס במחלקת הבנייה יכול לדחות את סגירת המימון מחדש ברבעון נוסף. הכניסו את עיכובי הלוח לרזרבת הריבית כדי שהבנק לעולם לא יראה תשלום באיחור במהלך הבנייה.
מסנני שכונות שמגנים על המימון מחדש
המלווים מתעניינים במכירות השוואתיות ובגליונות שכר דירה, לא בלוח החזון שלכם. מסדרונות ברובעים החיצוניים עם מכירות רב-משפחתיות אחרונות, בסיסי תעסוקה יציבים וגישה לתחבורה מייצרים שמאויות נקיות יותר. אזורי יוקרה על המים או אזורי אירוח טהורים נשמאים לעיתים קרובות לפי מדדים אחרים שמשאירים מעט מקום לסיפור ההון הכפוי ש-BRRRR זקוק לו.
השוו ביקוש למגורים מול מסחרי לפני שאתם מגישים הצעה. הניתוח בלמגורים מול ביקוש מסחרי בשוק של ניו יורק של היום מבהיר למה רב-משפחתי קטן למגורים טהורים עדיין תומך בלולאת BRRRR הקלאסית טוב יותר ממושגים מעורבים או השכרה לטווח קצר שמתנדנדים עם התיירות.
שימו לב לעודף היצע של מוצרי יוקרה חדשים. כשהמלאי מצטבר, השמאים מורידים מחיר למלאי ישן באגרסיביות רבה יותר, ומכווצים את תמורת המימון מחדש שסמכתם עליה כדי לשחרר הון לעסקה הבאה.
חשבון עסקה ששורד חיכוך מקומי
התחילו ממחיר הרכישה פלוס שיפוץ כולל, ואז הפחיתו את ההלוואה המקסימלית שהבנק ינפיק בשישים וחמישה עד שבעים וחמישה אחוז מהערך החדש בשמאות. ההון העצמי שנותר חייב לעלות על המזומן שהכנסתם במקור במרווח נוח; אחרת שלב ה-Repeat לעולם לא מממן את עצמו.
בדקו לחץ על שכר דירה בשמונים אחוז ממחירי השוק הנוכחיים. עלויות משרה ריקה ותחלופה בניו יורק אמיתיות, ויחידות בייצוב שכר דירה אולי לעולם לא יגיעו לשוק. אם הנכס מייצר תזרים רק במחירי שוק מלאים, עזבו.
הצליבו את המספרים מול אותות כלכליים רחבים יותר. הבנק הפדרלי של ניו יורק מפרסם נתונים אזוריים שחושפים מתי הכנסות משקי בית ותעסוקה נחלשים. השינויים האלה מופיעים בגביית שכר דירה הרבה לפני שכותרות לאומיות שמות לב.
שותפים ויועצים ששווה לשלם עליהם
עורך דין נדל״ן מקומי שמטפל באופן קבוע בסגירות רב-משפחתיות ובתיקי ייצוב שכר דירה הוא חובה. כך גם קבלן שכבר מחזיק ברישיונות ובביטוחים הנדרשים ויכול להציג המלצות עדכניות מעבודות בהיקף דומה. צוותים זולים מחוץ למדינה נעלמים לעיתים קרובות ברגע שמופיעה ההפרה הראשונה.
מנהלי נכסים שמבינים בית משפט לדיור וחישובי שכר דירה מועדף מגנים על תזרים המזומנים אחרי סיום השיפוץ. ראיינו אותם לפני הסגירה; העמלה שלהם זולה מיחידה ריקה שיושבת כי טיפלתם לא נכון בחידוש חוזה.
משרדי משפחה וקבוצות הון גדולות בוחנים את אותן עסקאות עם בדיקת נאותות כבדה יותר. לימוד איך משרדי משפחה מעריכים הזדמנויות נדל״ן במנהטן חושף את פריטי הצ׳ק-ליסט, נזילות יציאה, רקורד הספונסר, פערים בביטוח, שמתחיל יכול לאמץ מוקדם ולהימנע מלהיראות חובבן כשמשקיעים משותפים מופיעים מאוחר יותר.
מחזורים של ריבית ומתי לעצור את המודל
BRRRR משגשג כשריביות המימון מחדש יושבות הרבה מתחת לתשואה שאפשר להרוויח על הנכס המשופץ. כשהמרווח הזה נעלם, מפעילים רבים פשוט מחזיקים וגובים שכר דירה במקום לכפות משיכת מזומן שמשאירה מינוף שלילי. משקיע מתחיל שמתייחס לכל עסקה כמימון מחדש אוטומטי עלול להגיע למינוף יתר ברגע הגרוע ביותר.
שכונות הקשורות לאירוח מוסיפות משתנה נוסף. אחרי קריאה בHospitality Recovery and Boutique Hotel Economics in Manhattan תראו איך תנודות בתיירות משפיעות על שכר דירה למגורים בסביבה ועל ביקוש לטווח קצר. התנודות האלה יכולות לעזור או להזיק לגליון שכר הדירה שלכם בהתאם לשאלה אם תמחרו בשמרנות.
שמרו כלל כתוב: אם תשואת המזומן על מזומן הצפויה אחרי מימון מחדש יורדת מתחת לסף שקבעתם מראש, העסקה הופכת להחזקה ארוכת טווח במקום למחזר הון. המשמעת הבודדת הזו מונעת הכפלה רגשית של הסיכון.
מערכות למידה שמתרחבות מעבר לנכס הראשון
תעדו כל שורת פריט מהפרויקט הראשון: עלויות בפועל מול הצעות, ימי עיכוב, מהירות אכלוס וסטיית שמאות. ההערות האלה הופכות ליתרון החיתום שלכם בעסקה השנייה והשלישית. בליהן אתם חוזרים על הפתעות יקרות.
Foundation קיים כדי לתת להון חדש יותר תמונה ברורה של איך מפעילים מקומיים מנוסים חושבים. חקרו את מהו Foundation New York ומדוע הוא קיים כעת כדי להבין את שכבת החינוך והרשת שעומדת מאחורי העמודים האלה. ארכיון אסטרטגיות חכמות באתר אוסף מסגרות נוספות שאפשר ללמוד בין עסקאות.
אזרחים זרים מתמודדים עם שלבי תיעוד ומס נוספים. התשובות המעשיות שנאספו בשאלות נפוצות על השקעה בנדל״ן בניו יורק כאזרח זר מכסות רבות מהמכשולים האלה כדי שלא תגלו אותם ליד שולחן הסגירה. שאלות כלליות נוספות נמצאות בשאלות נפוצות של האתר.
התייחסו ל-BRRRR הראשון כאל שכר לימוד. אם הוא ממומן מחדש בצורה נקייה ומחזיר את רוב ההון, הרווחתם את הזכות לחזור על התהליך. אם הוא רק שורד, עצרו והדקו כל תהליך לפני שאתם מסכנים סבב שני של מורכבות ניו יורקית.
קריאה נוספת ב-Foundation: אודותינו, צינור פיתוח מעורב בברונקס: רשימת בדיקת נאותות טכנית, ואגירת סוללות לבניינים רבי קומות: ניתוח טכני מעמיק למפעילים.
ערך נצחי. מורשת לנצח.
