למגורים מול ביקוש מסחרי בשוק של ניו יורק של היום

דירות מתמלאות מהר יותר מקומות משרדים בחמשת הרובעים

מחפשי דירות ורוכשי קונדו ממשיכים להתחרות על מלאי מוגבל. מודעות אונליין שבעבר נשארו חודשים על המדף מושכות עכשיו כמה הצעות תוך ימים ספורים בשכונות רבות. הדחיפה מגיעה מהתאוששות האוכלוסייה אחרי הירידה של תקופת הקורונה, מלוחות זמנים היברידיים שמעלים את ערך שטח המגורים, ומשנים ארוכות של בנייה חסרה ביחס להיווצרות משקי בית. בצד המסחרי התמונה אחרת. בנייני משרדים רבים מסוג B ו־C מדווחים על תפוסה נמוכה בהרבה מהנורמות שלפני 2020, במיוחד מחוץ למגדלים היוקרתיים ביותר במידטאון.

במסדרונות הקמעונאות התוצאות מעורבות. רחובות עם צפיפות מגורים גבוהה עדיין נהנים מהשכרת חנויות חיה, בעוד מסדרונות שבעבר שגשגו על ארוחות צהריים של עובדי משרד בימי חול נותרים שקטים יותר. ההבדל ניכר בדמי השכירות המבוקשים, בתקופות שכירות חינם ובמשך הזמן שחלף עד שחותמים על חוזה. תושבים מייצרים ביקוש יומיומי שלא נעלם כשהעבודה ההיברידית הופכת לקבועה. שוכרים מבוססי שולחן עבודה יכולים, ועושים זאת, לאחד קומות או לוותר על חוזים שלמים.

לחץ הריבית פוגע בלוויים מסחריים חזק יותר

עלויות האשראי נותרות גבוהות בהשוואה לעשור שלפני 2022. רוכשי דירות עדיין סוגרים עסקאות כי סכומי ההלוואה קטנים יותר וסטנדרטי החיתום למשכנתאות דיור לא השתנו דרמטית. לווים מסחריים מתמודדים עם איפוסי ריבית תלולים יותר בחוב בריבית משתנה ועם בדיקה מחמירה בהרבה בעת מימון מחדש. הלוואות משרדים רבות שנוצרו סמוך לשיא המחזור הקודם מתקרבות לפירעון כשהשווי נמוך מסכום ההלוואה המקורי. הלחץ הזה מזין את הנרטיב של Manhattan Real Estate in 2026: Office Dislocation and the Debt Maturity Wave ששולט בשיחות המשקיעים כיום.

נתונים מ־הבנק הפדרלי של ניו יורק והנחיות רחבות יותר מ־הפדרל ריזרב האמריקאי משאירים את השווקים ממוקדים בשאלה כמה זמן יישארו הריביות גבוהות. הביקוש למגורים עמיד יותר לרמות הריבית האלה כי קורת גג היא צורך בסיסי. הביקוש המסחרי, שהוא דיסקרציוני וקשור למצבת כוח אדם, מגיב מהר יותר כשההון מתייקר. קוראים שעוקבים אחרי מגמות מטבע ומקרו מעצבות את החזרת הנכסים בניו יורק יזהו איך ציפיות ריבית גלובליות וחוזק הדולר נכנסים ישירות למודלי החיתום המקומיים.

תכנון וכללי הסבה מתחילים להטות לכיוון דיור

גורמי העירייה דנים כבר שנים איך להפוך מבנים מסחריים מנוצלים חלקית לדירות. שינויי כללים אחרונים והרחבות מוצעות של זכאות להסבה נועדו להגדיל את היצע הדיור בלי להתחיל כל פרויקט מאפס על קרקע גולמית. המהלכים האלה מופיעים בסקירה המפורטת של מדיניות הדיור בעיר והשפעתה על היצע ההמרה. מידע רשמי מ־עיריית ניו יורק עוקב אחרי הבקשות שכבר בצינור ואחרי השכונות שצפויות להרוויח יותר מכולן.

הסבה אינה חינם ואינה פשוטה. בניינים ישנים חסרים לעיתים קרובות את התאורה, האוויר ותצורות האינסטלציה שדירות מודרניות דורשות. ובכל זאת, כל הסבה מוצלחת מוציאה לצמיתות שטח מסחרי מהשוק ומוסיפה מלאי מגורים. המעבר החד־כיווני הזה מקבע עוד יותר את חוסר האיזון בין ביקוש למגורים לביקוש מסחרי בניו יורק. משקיעים שהתמחו בעבר רק בנכסי משרדים בוחנים היום אסטרטגיות יציאה למגורים בקפידה רבה יותר מבעבר.

איפה משקיעים ותושבים יכולים לעקוב אחרי ההתפצלות מכאן והלאה

השנים הקרובות יבדקו כמה זמן יחזיק יתרון המגורים. היצע דיור חדש, מסלולי ריבית וקצב הסדרי הלוואות מסחריות, כולם ישפיעו. קוראים שרוצים עדכונים שוטפים יכולים לעיין בארכיון המלא של ארכיון מגמות שוק להקשר מוקדם ולרענונים רבעוניים. שאלות מעשיות על מבני בעלות, מיסים או תזמון שוק מופיעות לעיתים קרובות במדור שאלות נפוצות.

הסיקור של Foundation מתייחס לביקוש למגורים מול מסחרי בניו יורק כהשוואה מתמשכת, לא כסיפור שנסגר. משקי בית ימשיכו להזדקק לגג. חברות ימשיכו לחשב מחדש את גודל שולחנות העבודה. השוק שמשרת את שניהם ימשיך לתמחר את ההבדל הזה בכל חוזה שכירות, בכל מכירה ובכל התחלת בנייה בחמשת הרובעים.

הערה מעשית אחרונה על ביקוש למגורים מול מסחרי בשוק ניו יורק של היום: שמרו גרסה קצרה בכתב של הטענה, את התאריך שבו נבדקה ודוגמה אחת מניו יורק. שלוש השורות האלה מונעות מהשיחה הבאה להתחיל מאפס.

ערך נצחי. מורשת לנצח.