שוק המשרדים Class A של מדינת ניו יורק

מגדלי טרופי עדיין גובים שכר דירה גבוה, והמלאי הישן מתקשה

בעבר Class A במנהטן כמעט תמיד התייחס לכל מגדל זכוכית מודרני עם מעליות טובות וקונסיירז'. ההגדרה הזו הצטמצמה. היום השוק מתפצל בין נכסי טרופי אמיתיים בהדסון יארדס, במסדרונות הטובים ביותר של מידטאון ובמספר פיתוחים מחדש בדאונטאון, לבין בנייני Class A ישנים יותר שנראים מודרניים אך חסרים בהם אוויר חיצוני, קומות מתקנים או תוכניות קומה גמישות. שכר הדירה המבוקש בשכבה העליונה נשאר קרוב לשיאים היסטוריים, כי חברות פיננסים, משפט וטכנולוגיה עדיין רוצות כתובת דגל לגיוס עובדים ולפגישות עם לקוחות.

המלאי הרחב יותר של Class A מתמודד עם משוואה אחרת. שיעורי הפנויים נותרים גבוהים מחוץ לטרופי, והנחות של חודשי שכירות חינם יחד עם תקציבי שיפוץ לשוכרים הפכו לנורמה. בעלים שלא מצליחים לממן את החבילות האלה מורידים בשקט את שכר הדירה האפקטיבי, גם כשהמספר בכותרת נראה יציב. קוראים שעוקבים אחרי מחזורים ארוכים ימצאו ניתוחים קשורים בארכיון מגמות שוק, שעוקב אחרי האופן שבו כל תת־שוק קולט או דוחה היצע לאורך שנים.

מי באמת חותם על חוזים לשטחים פרימיום כרגע

החוזים החדשים מגיעים משלוש קבוצות עיקריות. חברות פיננסיות שמרחיבות צוותי מסחר ושווקים פרטיים עדיין לוקחות בלוקים רציפים גדולים. חברות טכנולוגיה ומדיה מעדיפות קומות קטנות יותר, בעיצוב גבוה ועם ציוני קיימות חזקים. חברות שירותים מקצועיים מחדשות במקום כשהבעלים מציעים חבילות תחרותיות, במקום לעבור לצד השני של העיר. משקיפים בענף משווים את הזרימות האלה לביקוש למגורים בלמגורים מול ביקוש מסחרי בשוק של ניו יורק של היום, כי ההון לפעמים עובר בין שני המגזרים כשתשואות המשרדים נראות לא אטרקטיביות.

משתמשים ממשלתיים ועמותות כמעט לא מניעים את תמחור ה־Class A, אבל הם מייצבים בניינים מסוימים אחרי ששוכרים פרטיים מצמצמים. המעבר לאיכות נשאר ממשי: כשחברה כן שוכרת, היא לעיתים קרובות משדרגת במקום לקחת שטח זול יותר שלושה בלוקים משם. ההעדפה הזו שומרת על שיעורי פנויים נמוכים יותר בטרופי, גם כששיעור הפנויים הכולל במשרדי מנהטן נשאר גבוה בסטנדרטים היסטוריים.

קודים אנרגטיים ונגישות לתחבורה מבדילים בין מנצחים לאחרים

חוק מקומי 97 וכללי אנרגיה קשורים מכריחים בעלים להפחית פחמן או לשלם קנסות. מגדלי Class A שכבר התקינו מצננים יעילים, תאורה חכמה ומעטפות טובות יותר עומדים ביעדים בקלות יחסית. מלאי Class A ישן יותר עשוי להזדקק לתוכניות הון רב־שנתיות רק כדי להישאר תחרותי. שוכרים מבקשים יותר ויותר נתוני ביצועים סביבתיים לפני חתימה על חוזים ארוכים. בניינים שיכולים לתעד עוצמת אנרגיה נמוכה יותר זוכים בעסקאות שהאסתטיקה לבדה לא מצליחה להבטיח.

קרבה לתחבורה מכפילה את היתרונות האלה. בניין שנמצא שתי דקות מציר מרכזי מתמלא מהר יותר ממגדל זהה כמעט שנמצא שבעה בלוקים רחוק יותר. הביקוש העתידי לשימושים צורכי חשמל, כולל מתקנים הקשורים לנתונים, גם הוא משרטט מחדש מפות; ראו הביקוש לתשתיות AI מעצב מחדש את מפת הנדל"ן של ניו יורק כדי להבין איך קיבולת חשמל ותכנון עירוני מתקשרים עם מסדרונות המשרדים המסורתיים.

מה שכל ניו־יורקי צריך לדעת על מחזור המשרדים הזה

משרדים ריקים משפיעים על יותר מאשר על בעלי הנכסים. חנויות קמעונאיות מאבדות תנועת צהריים. נסיעות ברכבת התחתית נשארות מתחת לשיאים שלפני המגפה בימים מסוימים. הכנסות ממסים מנכסים מסחריים עלולות לפגר כשערכי השומה מתאימים כלפי מטה אחרי מכירות. במקביל, הסבה של מגדלים מיושנים למגורים או לשימושים מעורבים יוצרת מקומות עבודה בבנייה והיצע מגורים חדש. היכולת של העיר להמשיך לקלוט זעזועים כלכליים היא נושא חוזר במדוע מנהטן נדל"ן ממשיכה לספוג זעזועים מאקרו.

לאנשים שעובדים בבניינים האלה ההשפעות המעשיות פשוטות יותר: חברות מקפידות יותר על איכות השטח שהן עדיין משלמות עליו, והעובדים מרגישים את ההבדל באוויר, באור ובמתקנים. כל מי שעוקב אחרי שאלות מדיניות או שוק יכול לעיין בשאלות נפוצות ובבלוג הרחב יותר לכיסוי מתמשך של Foundation שנכתב למי שאינם מומחים.

שוק המשרדים Class A בניו יורק לא יחזור בבת אחת לדפוסים של 2019. הביקוש קטן יותר, בררני יותר ורגיש יותר לעלויות תפעול ולכללי פחמן. ההון סבלני רק לנכסים שיכולים להצדיק את עצמם תחת ריביות גבוהות. מגדלי הטרופי נשארים נדירים ומוגנים. כל השאר חייב להמציא את עצמו מחדש דרך השקעות הון, שימושים חדשים או תמחור נמוך יותר. הבנת הפיצול הזה היא נקודת ההתחלה לכל תושב, שוכר או משקיע שרוצה תמונה ברורה של השנים הקרובות.

ערך נצחי. מורשת לנצח.